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第七百六十章 顺驰（第1页）

这个价格无疑比历史上路劲集团125亿收购顺驰的价格高了很多。但05年初的顺驰，跟06年的顺驰有着本质的区别。中间的这段时间，顺驰在苏州占地面积超过1平方公里的凤凰城项目，因为未能及时缴纳土地款，两块地被上面收回。在石的家庄，两个项目被整体转出。金陵公司和华东公司被相继出售。裁员、卖地、被上面回收，再加上债务叠加等等，让顺驰的资产值，在05年这一年的时间里跌了很多。一个很简单的例子。05年初，jp摩根跟顺驰谈判，提出了一个对赌协议。摩根以75亿华夏币购入顺驰20的股权，但如果06年顺驰的纯利润低于某个数值，摩根将得到顺驰40的股权。不过孙红宾不傻，并没有签。但也可以看出顺驰的价值。“既然谈好了就签合同吧。”沙志刚点了点头，“徐总，孙红宾想要全现金交易，富华目前拿不出这么多资金。而且顺驰拖欠的土地费用和银行贷款余额高达46亿华夏币。想要保住顺驰手里的地块，再加上35亿的收购款，我们至少要拿出50亿华夏币的现金。压力太大了。”徐良点了点头。整个富华地产2004年主营业务收入375亿华夏币。净利润736亿华夏币。总资产893亿华夏币，总负债35692亿华夏币。负债率383。不过市值因为上面限制房地产的策略，从700亿港元的高峰跌落到了现在647亿。以富华现在的能力，一下子掏出50亿华夏币的现金确实做不到。现在行情不好，企业债也不好弄。贷款的话，利息也不会低。当然作为富华背后的大头目，汉华肯定有钱。但汉华持有的富华的股权达到79，如果投钱，股份肯定要变化。虽然徐良不排斥增加股份，但作为上市公司，股权太集中也不是好事。徐良略作考虑，“这样吧，富华做一次定向融资，这50亿华夏币红岩来出。”“谢谢徐总。”通过这次融资，红岩将持有富华72的股权。汉华持有富华地产的股权将下降到7336。“你手上有顺驰最新的资产负债表吗？”“有。”沙志刚连忙拿出一份文件递了过来。徐良接过来后翻了起来。顺驰果然不愧是能挑战万科的存在，通过七年极限资本运作，整个顺驰04年创造了92亿华夏币的销售额，不过利润比起同行业低了很多，只有147亿华夏币。听着是不少，但顺驰在04年这一年的时间里，就花了80亿，拿了1278万平米的土地储备，只是长三角地区就超过400万。这个速度比富华地产还要疯狂。“孙红宾果然是个厉害人物。”徐良心道。在全国大型房地产公司都把目光集中到核心市区的时候，他让顺驰把拿地方向放在城市边缘地带和规划中的新中心。这些‘生地’，不被注重短期效益的当地开发商看好，竞争不太激烈，而且未来有很大的升值潜力。当地政府急于出售，包括三通一平等方面的支持都会很积极。基本上没有拆迁的遗留问题，有利于迅速开工和交付。地块面积普遍较大，适合建设大规模的中低档住宅楼盘。事实上，富华地产主要的投资方向，也放在城市新中心。徐良倒不是为了差异化竞争，而是他很清楚，未来交通便利，生活方便，绿化和卫生状况良好的新城区，房地产发展潜力还超过了拥挤和脏乱的老城区。“可惜了。”徐良放下资料。孙红宾是个厉害人物，被柳买办坑了，还能从头再来。连续踩了贾老板、王老板在内的那么多坑，都能把融创做到全国地产行业4，能力是真没的说。可惜这个家伙是个‘彼可取而代之’的枭雄。徐良也没信心收为己用。“你准备怎么整合顺驰？”对于这个问题，沙志刚显然早有准备。“顺驰旗下的资产主要分为三块。第一，房地产中介。第二，住宅地产开发。第三，物业。房地产中介方面，顺驰在全国拥有800家分店，尤其是大本营津门，拥有300家，是津门房地产中介行业的龙头老大。我的想法是，富华接手顺驰中介业务，并以此为基础，开拓我们自己的房产中介市场。”徐良点了点头。很多人买房子都是通过中介购买，所以一家发展良好的地产中介公司，对于房产销售方面有着巨大的加成。“住宅地产方面，顺驰旗下共有35个项目，其中苏州凤凰城和津门太阳城规模最大。凤凰城开发土地总面积90公顷，建筑面积156万平米。，！太阳城开发土地总面积1500亩，建筑面积215万平米。这两个项目是顺驰皇冠上的钻石，我们计划通过八至十年，完成这两个超级项目的开发工作。”徐良点头后，“算上顺驰的话，富华旗下的地产开发项目有117个了吧？”“是的。117个，开发总面积3529万平米，全国第一。”看着沙志刚骄傲的表情，徐良微笑道：“确实是一个值得骄傲的成绩，不过我们跟顺驰到底不同，我们不玩极限资本运作。还有，富华旗下的房地产项目质量是第一位的，我可不想以后客户指着我们的鼻子骂。”“明白。”“物业方面，顺驰总共有49个项目，管理总面积748万平米，虽然富华也有物业服务，但顺驰的项目过于追求效率，质量一般。津门太阳城项目出现了墙体开裂的现象，而且还被举报偷换装修材料等等。如果我们接手，维修成本会非常高。”沙志刚道。徐良思索片刻后，“先接手看看吧，如果赚不到钱就退出来。”“好的。”“还有，今年的房地产市场不太好，不少房产公司都出现了经营困难，所以该并购的要坚决并购。要趁着市场低潮的机会，大量储备土地。富华今年的土地储备要超过5000万平米。”徐良道。沙志刚心中一惊，“徐总，会不会太多了？公司恐怕很难拿得出手这么多现金，而且银行方面也不会给我们优惠的贷款。”“这个你放心，资金方面我来解决。”徐良现在就是想把手里大量的美元资产转变为华夏币资产，比起其它行业，房地产行业这种投资大，而且投资方式简单，前景广阔的行业，最合适不过了。松了口气的沙志刚忍不住问道：“徐总，您判断这次国内的房地产低谷期会很快过去？”“现在华夏的城镇化率还不到40，所以别看上面现在调控房地产的决心很大，但不会持续多久的。”徐良比任何人都清楚华夏房地产行业的未来。在19年后，供给大于需求后，华夏房地产行业才会真正进入低谷期。鉴于大老板辉煌的投资履历，沙志刚很相信他的判断。“好了，我要说的就是这些，你回去工作吧。”送走沙志刚后，徐良看了看时间。穿好外套后离开了公司。穿街过巷，很快来到了和乔丽晶小区。敲开3号楼902房门后，穿着白色长袖薄毛衣，宽松的紫色碎花长裤，长发披肩，明眸贝齿，笑靥如花的刘茜茜出现在面前。看到他，小丫头脸上露出惊喜的笑容。“徐大哥。”脚步一迈，整个人扑了上来。徐良搂住娇柔的身体，嗅着她发髻的清香，感受着胸前的柔软，一股小火苗骤然在心底燃烧起来。抱着少女走进去，关上房门后，捧起姿容绝艳的俏脸，低头俯首，红龙叩开贝齿，激烈的拥吻起来。刘茜茜激烈的回应，仿佛要把自己的身体揉进情郎的怀里。“茜茜？”清脆的声音，好似惊雷，猛然惊醒沉醉在情郎温柔中的刘茜茜。慌忙推开徐良，把卷起来的毛衣拉下来，盖住曼妙的身躯。徐良诧异道：“你这里还有客人？”还没等刘茜茜回话，一个穿着宽松的红色薄毛衣，扎着马尾辫，穿着黑色贴身长裤的漂亮女孩，从客厅中走了过来。看到两人，清纯的俏脸上露出一丝惊愕。“你们……？”刘茜茜连忙道：“我来介绍，这是徐良。……这是我的好闺蜜书畅。”徐良恍然，他记得之前刘茜茜跟自己提过，他有一个叫书畅的好闺蜜。对这个人，他也不陌生。毕竟天上童姥、傻妞这些角色都很经典。“你好。”徐良笑着朝对方伸出了右手。反应过来的书畅下意识的握住了徐良右手。“你是茜茜的男朋友？”看刘茜茜的状态就知道两人之前亲热过，所以徐良的身份就不难猜了。“嗯。”松开他的手后，书畅猛地朝刘茜茜扑了过去，‘九阴白骨爪’猛攻腋下。“好啊，刘茜茜。有了男朋友也不告诉我，还是不是好闺蜜了！”“嘻嘻，哈哈，谁让你不问的。”说着，刘茜茜快速反击。一时间，整个房间里都被银铃般的笑声填满。两个赏心悦目的大美人玩闹，别有一番风情，徐良笑着站在一边也没打扰。：（）我的1999